Subrogación hipotecaria: qué es, beneficios y trámites necesarios

Una subrogación hipotecaria es una operación que consiste en un cambio de las condiciones de la hipoteca, tanto si se produce una modificación del titular (deudor) como del banco (acreedor). Basándonos en esta diferencia, encontramos dos tipos de subrogaciones:

●      Subrogación del deudor. Cuando es necesario traspasar una propiedad, la deuda pasa al comprador y, por tanto, se produce una subrogación hipotecaria. Según el Código Civil, el acreedor debe consentir el cambio de deudor.

●      Subrogación del acreedor. Cuando el titular no está satisfecho con las condiciones que ofrece su entidad bancaria para asumir el préstamo, puede realizar una subrogación y cambiar la hipoteca a otro banco. 

Los beneficios de la subrogación hipotecaria dependerán de los motivos por los que se realiza el trámite.

Si se trata de una subrogación por cambio de deudor, el antiguo titular se ahorrará los posibles gastos por cancelación del préstamo y el comprador podrá deducirse la comisión de apertura, así como otros gastos. Además, tampoco tendrá que abonar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), a menos que deba ampliar el capital del préstamo.

Si, en cambio, la subrogación de la hipoteca se realiza por un cambio de acreedor, no solo podrá ampliarse el plazo de amortización, sino que podrán eliminarse cláusulas y vinculaciones. Asimismo, no habrá gastos por cancelación y el titular podrá mejorar el interés del préstamo.

Si tu objetivo es llevar a cabo una subrogación hipotecaria de acreedor, tendrás que cumplir una serie de requisitos:

●      Poseer una buena situación económica y laboral, así como no tener deudas y préstamos en vigor.

●      Haber abonado correctamente las cuotas de la hipoteca anterior durante, al menos, dos años.

●      Que el capital por amortizar sea inferior al 80 % del valor de la vivienda.

●      No superar el plazo de 30 años para devolver el préstamo.

●      En algunos casos, la nueva entidad puede requerir del deudor seguros de vida para garantizar, en caso de fallecimiento, el pago del préstamo.

Para acreditar los requisitos anteriores, será necesario que presentes los siguientes documentos:

●      Copia del DNI o NIE en vigor.

●      Copia del contrato.

●      Escritura de la vivienda, informe de tasación y nota simple.

●      Justificante de ingresos, como copia de la declaración de la renta y las tres últimas nóminas.

●      Recibos de otros préstamos.

●      Autorización para que la entidad bancaria pueda consultar tus datos en el CIRBE.

Como ves, una subrogación hipotecaria puede realizarse por motivos y objetivos muy distintos. Por esta razón, no solo es importante que tengas claro el proceso antes de realizar este trámite, sino que busques asesoramiento profesional en caso de duda. Contacta con nuestros asesores si todavía tienes dudas.